Les prix de l'immobilier neuf à Lyon au 1er semestre 2026 : achat et location, les chiffres à connaître

Le premier chiffre à retenir ? 4 746 €/m². Voici le prix moyen des appartements neufs réservés au deuxième trimestre 2026 dans la Métropole de Lyon, selon l'Enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) publiée par la DREAL Auvergne-Rhône-Alpes et le SDES. Ce niveau recule de 7 % par rapport au deuxième trimestre 2025.

Attention cependant à ne pas transformer ces 4 746 €/m² en "prix moyen d'un appartement neuf dans Lyon". Le périmètre étudié est celui de la Métropole de Lyon, soit un territoire bien plus vaste que les neuf arrondissements lyonnais. Les données annuelles glissantes, qui permettent de lisser les variations d'un trimestre à l'autre, placent quant à elles le prix moyen métropolitain à 4 767 €/m², en baisse de 3 % sur un an.

Source : SDES-DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, ECLN, deuxième trimestre 2026.

Ces chiffres apportent une information intéressante pour un candidat à l'achat : la baisse des prix observée au T2 ne s'accompagne pas d'un effondrement des réservations. Au contraire, 606 appartements ont été réservés au cours du trimestre, soit 7 % de plus qu'un an auparavant. Dans le même temps, les nouvelles mises en vente reculent de 18 %, tandis que le stock disponible progresse de 5 %.

Pour comprendre le marché lyonnais, il faut ensuite zoomer sur la ville centre. La dernière photographie exhaustive publiée par la FPI Région Lyonnaise et le CECIM établissait à fin 2025, le prix moyen du logement neuf en secteur libre dans la ville de Lyon à 5 597 €/m² habitable, hors stationnement et toutes TVA confondues. Ce prix avait augmenté de 2 % sur un an.

Ce chiffre constitue un point de comparaison solide pour aborder 2026 : il repose sur les réservations effectivement enregistrées par l'observatoire professionnel, et non sur une simple moyenne d'annonces. Et la différence avec la moyenne métropolitaine est loin d'être anecdotique. Sur une surface théorique de 60 m², 4 746 €/m² représentent environ 284 760 €, contre 335 820 € à 5 597 €/m². Soit plus de 51 000 € d'écart, avant même de tenir compte du stationnement ou des spécificités de chaque programme immobilier neuf à Lyon.

La localisation devient donc l'un des premiers leviers budgétaires d'un acquéreur qui souhaite rester dans l'environnement lyonnais sans nécessairement acheter dans Lyon intra-muros.

À fin 2025, la FPI et le CECIM relevaient par exemple 4 357 €/m² à Villeurbanne, contre 5 597 €/m² à Lyon. Sur les secteurs extérieurs de la Métropole suivis par l'observatoire, le prix moyen descendait à 3 876 €/m².

En appliquant ces niveaux de prix à une même surface, l'effet géographique devient immédiatement visible. Pour un appartement de 45 m², le budget théorique ressort à environ 252 000 € à Lyon sur la base du prix FPI/CECIM de fin 2025, contre environ 196 000 € à Villeurbanne. Pour un appartement de 65 m², l'ordre de grandeur passe respectivement à environ 364 000 € et 283 000 €.

Ces montants ne constituent logiquement pas le prix d'un logement précis : l'étage, le quartier, l'exposition, la terrasse, les prestations, le parking et le programme immobilier neuf lui-même impactent fortement le prix final affiché. Ils permettent en revanche de mesurer ce que représente réellement un écart de 1 000 ou de 1 500 €/m² lorsqu'il est appliqué à la totalité d'un appartement.

À l'échelle métropolitaine, oui. Les statistiques du deuxième trimestre montrent ainsi une baisse de -7 % sur un an pour le prix moyen trimestriel et de -3 % pour le prix moyen calculé en année glissante. Une évolution à étudier avec précaution.

Le prix moyen d'un trimestre dépend également de la composition des logements vendus et notamment des communes concernées, du standing des programmes immobiliers neufs, des typologies, des opérations en accession abordable... Une variation du prix moyen ne signifie donc pas que tous les programmes de la Métropole lyonnaise ont baissé leurs tarifs de 7 % !

Le recul observé est cependant suffisamment net pour intéresser les acheteurs, d'autant que le marché lyonnais sort de plusieurs années particulièrement difficiles pour la construction neuve.

Pour vous donner un ordre d'idée, en 2025, seulement 1 559 logements neufs collectifs avaient été réservés dans la Métropole de Lyon, hors ventes en bloc. Ce volume était inférieur de 65 % à celui de 2019 et très éloigné de la moyenne de 4 273 réservations annuelles enregistrée entre 2010 et 2019.

Le premier semestre 2026 ne marque donc pas un retour aux volumes d'avant-crise. Les 606 réservations de logements neufs enregistrées au seul deuxième trimestre 2026 montrent en revanche que les acquéreurs reviennent sur le marché, alors même que le prix moyen métropolitain s'est ajusté.

Il n'existe pas, à ce jour, de statistique publique permettant d'affirmer que "le loyer moyen d'un appartement neuf à Lyon au premier semestre 2026 est de X €/m²". Il faut donc distinguer les loyers réellement constatés dans le parc privé des estimations issues des annonces et des baromètres immobiliers.

La dernière campagne consolidée de l'Observatoire local des loyers de l'agglomération lyonnaise porte sur 2024. Elle fixe le loyer médian à 12,70 €/m² hors charges dans l'ensemble de l'agglomération.

A Lyon et Villeurbanne, il atteint 13,60 €/m², en progression de 2,2 % sur un an. Plus intéressant encore pour mesurer la situation rencontrée par un locataire à la recherche d'un logement : le loyer médian des logements nouvellement loués ou reloués atteint 14,50 €/m² à Lyon et Villeurbanne, contre 13,80 €/m² sur l'ensemble du périmètre étudié.

Pourquoi trouve-t-on alors régulièrement des valeurs nettement supérieures dans les annonces ? Tout simplement parce que l'on ne mesure plus exactement la même chose.

Le baromètre SeLoger de janvier 2026 estime ainsi le loyer moyen affiché à Lyon à 17 €/m², avec une fourchette allant de 12 à 25 €/m².

Ces quatre valeurs ne doivent donc surtout pas être additionnées ou comparées comme si elles provenaient de la même analyse. Mais elles donnent une lecture particulièrement utile du marché : le locataire qui cherche aujourd'hui un appartement est confronté à des niveaux supérieurs au loyer moyen payé par l'ensemble des locataires déjà installés.

Le baromètre SeLoger de janvier 2026 permet également de mesurer l'effet de la typologie du logement. Pour une location non meublée, le loyer moyen estimé atteint :

• 20,70 €/m² pour un studio ou un T1,

• Contre 15,80 €/m² pour un T2,

• 14,10 €/m² pour un T3?

• 13,90 €/m² pour un T4.

En location meuble, l'écart est encore plus marqué avec :

• 24,30 €/m² pour un T1,

• 17,80 €/m² pour un T2,

• 17,20 €/m² pour un T3 et

• 16 €/m² pour un T4.

Pour un investisseur, cette différence est important. Un studio peut générer davantage de loyer au mètre carré qu'un trois pièces (T3), mais le prix d'acquisition au mètre carré des petites surfaces est lui aussi généralement plus élevé. La rentabilité ne peut donc pas être déduite du seul niveau de loyer.

La typologie n'est pas la seule variable dans les prix des loyers. Toujours selon le baromètre SeLoger de janvier 2026, le loyer moyen atteint :

• 18 €/m² dans le 2ème arrondissement de Lyon,

• Contre 17 €/m² dans le 3ème,

• 16 €/m² dans le 7ème.

Des variations par arrondissement importantes !

Les différences deviennent encore plus parlantes en isolant une même typologie.

• Pour un T2 non meublé, le baromètre affiche 17,40 €/m² dans Lyon 2ème,

• 14,90 €/m² dans Lyon 3ème,

• 15,60 €/m² dans Lyon 7ème.

Un autre chiffre doit impérativement entrer dans l'équation d'un investissement locatif neuf : les villes de Lyon et de Villeurbanne sont en effet soumises à l'encadrement des loyers. Pour les baux concernés, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant au logement. Celui-ci dépend notamment de sa localisation, du nombre de pièces, de son époque de construction et du caractère vide ou meublé de la location.

Pour une mise en location en 2026, l'investisseur doit donc vérifier le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à l'adresse et aux caractéristiques précises du logement. Il est également importante de comprendre qu'un complément de loyer n'est pas automatique : il doit être justifié par certaines caractéristiques particulières du logement et respecter les conditions prévues par le dispositif.

Au premier semestre 2026, le marché lyonnais livre finalement trois informations particulièrement utiles. 

• Pour l'acquéreur d'une résidence principale , le prix moyen métropolitain des appartements neufs est descendu à 4 746 €/m² au T2 2026, soit 7 % de moins qu'un an auparavant. Mais acheter dans Lyon même reste sensiblement plus coûteux que dans une partie de la Métropole : la dernière référence FPI/CECIM disponible pour la ville s'établissait à 5 597 €/m² fin 2025.
   

• Pour un investisseur , le marché locatif reste tendu, avec un loyer médian de marché de 14,50 €/m² à Lyon-Villeurbanne dans les dernières données consolidées de l'OLL et des niveaux affichés plus élevés pour les petites surfaces. Mais le rendement doit être calculé logement par logement pour être au plus près des réalités du marché.
   

• Pour le locataire enfin, le chiffre de 12,70 ou 13,60 €/m² souvent associé aux loyers lyonnais ne correspond pas nécessairement au prix auquel il trouvera aujourd'hui un appartement disponible. Les nouvelles locations observées par l'OLL étaient déjà à 14,50 €/m² à Lyon-Villeurbanne, tandis que les estimations SeLoger de janvier 2026 atteignent 17 €/m² à Lyon et dépassent 20 €/m² pour certaines petites surfaces.

Une conclusion s'impose donc pour lire correctement les prix de l'immobilier neuf à Lyon en 2026 : derrière une moyenne au mètre carré se cachent plusieurs marchés. Ville de Lyon ou Métropole, studio ou appartement familial, achat pour habiter ou investissement locatif... quelques kilomètres et quelques mètres carrés peuvent modifier de plusieurs dizaines de milliers d'euros le budget d'acquisition et de plusieurs euros par mètre carré le niveau du loyer.